圍棋理論

對讀者來說,本書最重要的目的,就是幫助你買「對」房子,買進你的千萬人生。所謂對的房子,就是未來會增值的房子,讓買房子不再成為你的債務重擔,而是你貼心的賺錢夥伴。買對了房子,就像擁有一家7-11,不但二十四小時全年無休,在你睡覺的時候還幫你賺錢。

了解川普的黃金法則後,大家都知道地段的重要性。不過,如何將理論落實,找到增值潛力高的好房子?本章節將向讀者介紹「圍棋理論」,讓川普法則運用於購屋的實務操演。

許多房地產專家告訴你,購買不動產最重要的三件事就是「地段、地段、地段」。這種說法是正確的,但是忽略了一個重點:不動產是活的,是隨著城市脈動同步發展的。房地產是長期
投資,所以對趨勢的掌握便格外重要。

忽略了
趨勢的變因,購屋者很可能做出錯誤決策而不自知。好比現在大手筆投資大稻埕,你能期待房價五年內開紅盤嗎?當阿公年輕的時候,大稻埕曾是台北市最輝煌的黃金地段,但是所有人都知道,台北的城市發展重心不斷東進。換句話說,若想要你的不動產增值,你的置產腳步要比景氣走得更快才行。

下次再有人告訴你,不動產
投資最重要的是「地段、地段、地段」的時候,你要在心裡告訴自己:人是活的,地段是不停變動的;有些地段的優勢正在失去,有些地段則正在崛起。

因此,面對生命中起碼影響二十年、你最重要的長期
投資──買房子──你必須知道不動產的發展趨勢。當你發現某些地段的優勢正在消失,千萬不要一窩蜂地在價格高檔之時貿然跳下去。

向左走?向右走?

的確,不動產的價值約有70%建立在地段之上,這代表購屋者都得買信義計畫區一坪六十八萬的房子嗎?當然不是。那麼,當購屋者想選擇便宜一點的地段時,哪裡才是所謂的好地段?好地段指的是增值潛力高的地段,是現在價格不高但以後會漲高的地段,是現在待在二線但將來會擁有林志玲身價的地段。這即是圍棋理論所要陳述的重點:洞悉房地產的發展軌跡,比景氣更先一步落腳在未來最具發展潛力的明星地段。

鑽石法則-人是活的,好地段是不停變動的。

有些地段的優勢正在消失,有些地段則正在崛起。

黃金地段向東走

從人們看電影的習慣,讀者就可以觀察黃金地段的移動軌跡。過去,西門町的國賓戲院是最高檔的電影院;現在,年輕朋友都去華納威秀影城;很快地,日後人們會前往內湖的美麗華戲院看電影。不動產的發展是動態的,是隨著城市發展重心而改變的,這個改變也許不夠快速,但是你絕不能忽視它的影響力。城市發展的重心在哪裡,好地段就在那裡,增值空間也就在那裡。

看到這裡你也許會問,站在忠孝東路街頭,東、南、西、北看不到盡頭,我怎麼知道下個黃金地段在哪裡?接下來介紹的圍棋理論,就是用最簡單的方法,預測下一個崛起的黃金地段。

 

選屋回歸生活需求 忘掉行銷神話

柴、米、油、鹽、醬、醋、茶,加上生、老、病、死,構成了人一生的所有故事,而房子正是上演這些人生故事不可或缺的舞台。因此,「好房子」必須能滿足其中居住之人的需要,包括安全感、財富、歸屬感和自我實現的需求。

不同年齡層的需求自然有所差異。年輕未婚的單身貴族,最主要的考量應該是交通便利性,而且房子要有增值空間;家中有將屆學齡的兒童,靠近學區和良好的生活環境就是重要需求;退休銀髮族選擇居住環境時,豐富的醫療資源自然不可或缺。

既然如此,讓我們忘掉房屋
行銷的神話吧!明明只有十四坪大小的套房,卻告訴你可以做成樓中樓,讓一家三代住得其樂融融?事實上,這樣不但可能使老人家和小孩從樓梯上跌下來,又嚴重缺乏個人空間,等到你後悔了想脫手賣出,最後竟乏人問津。或者告訴你住在郊區可以擁有如何美麗的景觀,房價又比市區便宜大半,所以你就買下所謂的「景觀四大房」,使得一家四口必須每天提早一個半小時起床,努力塞車塞到市區上班、上課,下班、下課後再用一個半小時塞車塞回家。時間和體力的雙重消耗,到家時太陽老早下山了,與其花錢買這些美麗「景觀」,還不如買些風景壁紙貼在牆上來得實際。

地段、區位漲跌源於生活機能

當然你會質疑,為什麼專家們強調買房子考慮地段、區位之外,還要了解空屋率、建案數量等等。這些說法都沒有錯,地段當然是重要的因素,但是何以有些地段會漲,有些會跌?何以有些地方始終有一批空著賣不掉的房子?答案很簡單,還是與生活機能有關。

住在捷運站附近,你覺得方便嗎?我相信答案是肯定的。住在新店山裡的社區,有絕美的景觀和清新的空氣,只是從社區到大馬路必須開車十五分鐘,你覺得方便嗎?如果你有車,又不必每天準時上班打卡,或許你會為了生活品質犧牲一點便利性。不過,有錢、有閒、可以這麼做的人有多少?

不論再高深的不動產理論都一樣,「人的需求」是最重要的因素。專家告訴你,套房可以買在台北市中山區,不太適合買在大安區。為什麼?因為大安區是文教區,居住型態絕大部分是家庭同住,買了套房給誰住?相較之下,中山區以商業活動為主,環境較吵雜,單身居住的比例偏高,當然較適合
投資套房藉出租獲利。何以台南市東區的房價始終維持相對高檔?因為治安好、學校多,道路規畫也不如舊市區狹窄彎曲,自然深受消費者青睞。

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