台灣一年成交十幾萬戶，有七成都是中古屋。因此當你的預算只能買中古屋，要買一間馬上能搬進去住的房屋，就必須面對現實，開始學習真正的購屋術。

別偷懶了，買新房子比較容易，有錢就辦得到，但買中古屋絕對、必須做功課，來面對房仲的舌燦蓮花，否則，你很難不踏上投資客的陷阱、買到有問題的房子，還有，到時候又要另外再花一大筆錢裝修。

海鮮店理論

所有購屋行為的第一件事，就是選地點，但跟新成屋、預售屋不同的是，中古屋理論上跟房子有關的一切都看得到，從屋內狀況到社區公設，一切攤在陽光下；如果你沒看到，就是自己的技術問題，怨不得別人。

等等，你說房仲賺你的錢，理當要幫你把關找到好房屋？拜託，房子要成交房仲才有佣金可以賺，你以為他會摸著良心告訴你這個有問題那個不要買？房仲只會用盡一切手段讓你成交，方式或許和建商的跑單小姐不同，但想達成的目的都一樣。

這年頭，多數的房仲業務員來自外地，幾大龍頭品牌更是愛用外地人、剛退伍的年輕人，說穿了，他們是「服務生」。試想，你去海鮮餐廳吃飯，如果只跟餐廳的服務生說：「我要吃飽又吃好，麻煩你幫我介紹幾樣菜，要魚要蝦，其他你幫我配。」

那麼，你一定會吃到不新鮮的魚、沒彈性的蝦，昨天剩下不新鮮的青菜。愛吃海鮮的人都知道，點菜要自己站在水槽前，看今天有啥新鮮的魚貨，看老闆抓起一大瓢活跳跳的蝦子，撈出你指定的那條魚，說那鮮度可以做生魚片跟三吃，眼見為憑，自己挑的比較準。

買中古屋也一樣，必須親力親為，先從環境選擇下手，再上網一間一間看物件，而不是第一步就走到房仲店，跟那些學校剛畢業沒多久的年輕人說：「我要買一千萬元的三房物件，麻煩你介紹。」

如果你真這樣做，大概這家店裡一千萬三房的所有爛屋，都會推給你看，因為你不挑嘛，很好騙，是清庫存的好對象；問題是，他們推那種賣很久都賣不掉的房屋給你，浪費時間就算了，真買下去才是災難的開始。

現在起身看成屋 45個 工作天入厝

農曆年前是傳統購屋旺季，想在年前搬家的民眾，因購買成屋的代書流程約需30~45天，加上搬家及裝修時間，現在就得著手規劃，目前台北都會區的房貸成數平均約7成，民眾應審慎評估經濟條件，挑選符合預算的房屋物件；此外，政府於12月開辦的青年優惠房貸，若條件符合，也別忘了提早申請。

台灣房屋桃園區區總經理古兆憲表示，正常的購屋流程，從簽約、用印、貸款審核、完稅到對保交屋，約須花費30~45個工作天，新成屋與中古屋一樣，都須準備1筆自備款，民眾看屋前要先做好財務規劃，一般建議房貸支出以不超過收入的1/3為限，較為保險。

使用分區會影響房貸

擬定好預算上限，就開始密集看屋，要趕在農曆年前搬家的民眾，就得以新成屋或中古屋為標的，台北市精華區多以預售銷售，想找新成屋，可轉往外圍城市搜尋，北縣有不少重劃區質感不輸台北市，且房價相對平實，更適合單純自住的購首購族群

古兆憲表示，買房子不單是看房間格局，周邊環境也要一併考慮進去，可詢問附近附近鄰居、大樓管理員，了解該社區品質，若是中古屋，也可間接得知前屋主狀況、是否為凶宅、有無淹過水等，這些都得靠嘴巴去問出來。

此外，調閱地籍圖、戶籍謄本，了解使用分區及房屋所有權人，也是購屋要注意的細項，使用分區關係到貸款成數，若地目為商業區且登記為一般事務所使用，雖對稅賦無影響，但貸款成數會變低，工業用地同樣有這問題，且地目非住宅用地的房子，皆無法使用任何優惠房貸，民眾可得當心。

借屋裝修責任宜劃清

而為鼓勵青年購屋，財政部日前公布最新的「青年安心成家購屋優惠貸款」政策，與8大公股行庫聯手，提供2000億元優惠房貸，申貸條件為20~45歲個人及配偶名下無房產，每人單一申請額度最高500萬元，最高核貸8成，借貸最長期限為30年，申辦條件及房貸利率比起之前的優惠房貸還要寬鬆，對於年輕首購族群相當有利，12月1日起開始申辦。

永慶房屋企研室協理黃增福表示，過年前有些賣方急需現金調度，在議價上有較大空間，欲購屋的人不妨多搜集資料，找尋急欲脫手的賣方，談得好價錢。