其實我一直在想,如果法拍這麼好賺,那麼那些代標業者為什麼不自己去賺,應該每個代標人員都身價好幾百萬,好幾千萬,甚至上億,那幹嘛還來做代標,或是教人如何做法拍,這樣的邏輯很不合理ㄟ
請注意新詐騙集團-掀開法拍代標業者的黑幕
其實很多仲介業者,本身也經營法拍業。我有認識很多朋友(約20多家吧!)都是相關業者。他們的經營策略(教戰守則)就是:
ㄧ、洗新人加入:
拱一些講師或專家,有些還上過電視或專訪呢!他們會拍成影帶,隨時播放,以達到自我炫耀或達到用氣勢壓制你!
再 來就是拼命的自吹自擂(讓你信任啦)、裝闊(讓你羨慕啦),什麼成功案例分享,說什麼哪一筆賺數仟萬、哪一筆又賺數佰萬等事蹟,其實大都是別人的事蹟或過 往彩霞(民國89年前的啦居多),讓你哈的不得了,以為人生計將改觀。(是否很像部分直銷天王天後ㄧ樣,熟悉吧!)(哈!都那麼好賺還會想教人嗎?一般人 應該沒這樣的度量吧!都那麼好賺也不需要上課收費了,賺那一點小錢了!),再配合公司內場員工熱情、崇拜的歡呼聲,或群體的遊說,以便撩起(洗)一些沒經 驗、或好高騖遠的新鮮人(包刮二度就業的媽媽)入場從業(可能免費或低收費),什麼兩小時或三天速成等都是。
二、廣告洗客戶:
用 最聳動不合理的價差吸引客戶的好奇心,例如用小廣告單、email、網頁等工具,一切只是要引誘客戶打電話進來或留msn、email,待客戶上鉤後,再 用三吋不爛之舌,無論如何邀約客戶來店或拜訪。約見面時,通常由資深同事帶領新人,以便教導新人如何偷、坑、拐、騙、摸,什麼胡扯懶旦,有時還一個資深帶 數個新人呢!
三、見面:騙取客戶的信任簽約
了解客戶的意向、喜好、收入、口袋的深淺等。用"不可思議"的價格,讓客戶覺得即使自己不是很想要,應該也可以賺錢吧!騙取客戶的信任簽約。
四、拱價:
絕招1:用社區最高成交價來報價。
(別人成交的物件有全新精緻裝潢,帶傢俱,格局方正,2~3面通風採光,良好view、樓層又好等條件,法拍代標業者會刻意不提,讓客戶誤信)。
絕招2:利用資訊不對性,欺騙客戶。
也 就是利用市場上常用的表價、開價、委賣價、簽約價之差異性,欺模客戶。(例如城×城之建案每坪表價30萬、見面開價27.3萬、業者簽約委賣價22萬、成 交價最後可能是21.3萬等(會被要求保密))。法拍代標業者通常會用表價30萬或見面開價27.3萬當作市價給客戶參考,再用鱷魚的笑容跟你說 30×0.8=24萬,你24萬進場可以賺了6萬/坪,事實上你買的比市價貴了2.7萬。哈!還真的有一卡車的人相信。
絕招3:隱瞞成本。
對 於利息成本(至少標價1.2%)、佣金成本(標價4%)、過戶費(包含代書費、契稅、規費、偶後的財產交易所得稅等約標價2%),法拍屋基本房屋修復,如 復水電、開換鎖、室內油漆、清潔、室內遺棄物搬運等(約標價3%),其他不一定會發生部份(如要除璧癌、被惡意拆除破壞、磁磚爆破、漏水、搬遷費等),平 均約攤提2%,總計至少要12.2%。也就是說你買法拍屋價差如沒有大於12.2%,你就賠定了,何況高於市價。
絕招4.不提風險。
資深業者甚至可達到4式合一,威力更大。
五、將養、套好的神豬,感神豬進場-殺豬
通常他們會說,如果不成交,他們公司絕對不收費,但事實上客戶一定成交,因為客戶買法拍還高於市價,會不成交嗎?可笑。
六、陪標:讓豬幫公司數鈔票,還要說謝謝
爲防止客戶標太高會有情緒反應,代標公司都會有所謂的"陪標",讓客戶誤以為物件其實很熱門,代標公司很厲害,估價精準,只贏別人點點,假的投標者會做一些失望、扼脕狀,並說:『阿,好可惜,我只差一點點,恭喜你』等話,讓客戶有嬴的感覺。
此時神豬很爽,業務更爽,尤其是讓神豬幫公司數鈔票,還要說謝謝。
這時代標公司通常會說,『這沒什麼啦!我們公司成立20多年,經驗豐富,以後只要幫他們介紹客戶就好----。』
七、殺豬後再拔毛。
依程序是免搬遷費的,卻謊稱要付數萬搬遷費?或以少報多,明明2~3萬卻報10萬。反正將來總是會被發現,也當不成朋友了,趁現在能撈就撈,能刮就刮。
八、ㄧ魚三吃:
賺黑心手續佣金、騙搬遷費之外,再以是配套服務為名,假好心介紹裝潢公司(可回佣3~5成)、搬家公司、傢俱公司、清潔公司、油漆師傅,其實都有拿佣拿回扣的。
九、落井再下石:
當客戶苦於錢不夠付以上雜銷時,他們會介紹客戶辦信貸(可向銀行作業績邀功或拿佣),一個人額度不夠時再找個愛她的家人或朋友一起辦;如不好意思向家人或朋友開口,那太好了,會免費介紹朋友幫你(通常就是地下錢莊,利息數十分,再跟錢莊拆佣)。
十、傷口上跳舞:
當 有一天,客戶繳不出本息及地下錢莊的錢時,豬舍(房屋)須配合他們作業(假租約並公正租約就好ㄚ),再讓房屋被查封,再次變法拍屋,他們再以利害關係人占 用,讓房屋變不點交,因不點交,所以房價低落,客戶就永遠背著高額貸款跑路。跑不了,或被找到,男終身為奴,女貌美者為妾,平庸者為娼。
十一、狡兔死,走狗烹。
當 這ㄧ切如有爆發糾紛,被客戶找兄弟報復,或被客戶以詐欺、背信提告時,法拍代標業者就會說,『那是業代個人行為,我們不知情』、『他已離職,不清楚喔!』 或『我們也是受害者,正在找他』等語搪篩,反正死的是新人,是別人的小孩,吃香、喝辣、開明車、抱妹妹的是我。呵呵呵。
十二、循環:
受害者及從業者,或因信用不好,或被逼迫打工,或因從業紀錄,轉行已難,既失落又絕望的情況下,只好將其所知所學繼續應用。通常他們會到外地再成立一家代標公司,繼續偷、坑、拐、騙、摸,而成為新的加害者。
絕招5:一刀兩刃絕殺
先 拜訪原屋主,若條件談妥可停拍並配合過戶,就說:『關係良好,付了不少停拍及搬遷費,需要加價』;不從,就回頭與原屋主溝通好,聲明『有一神豬即將進場, 若合理法拍價為15萬,得標後超出部分,7/3拆帳,再搭配演一場屋主難搞,需巨額搬遷費為名,再次聯手詐財拆帳』,最後還跟你說,『我們做很多件,一般 都順利,獨獨就是你,運氣不好或祖先不保佑等等』。
如一定要買法拍屋,敬請對方提供有估價師簽認的估價報告書,再打折就可,並量力而為。只要知,就不會被騙,如果你希望讓台灣更好,敬請轉寄或轉貼,功德無量,謝謝大家!
一個法拍代標的工作心得
前份工作的心得與感言
雖然離開了~不過很多感想跟大家分享
這一行有太多不為人知的黑幕~
我可能踢爆這一行的黑幕
但是可以讓更多的人~
更保護珍惜辛苦賺的錢~能便宜買到他喜歡的房子
希望板上諸君的力量~能讓這個社會更美好
其實我到這一行來~其實也是因為~對方要我面試~我就去了
在去之前~我連法拍代標是甚麼都不知道
純粹以為~就是賣房子~與一般房仲業一樣
貼貼紅紙~派報
找客戶
進去之後
學長只教我~貼紅紙~發傳單
我一個人很賣力~很勤奮
開始時~每月電話量都保持在前10名以內
也很努力的去找客戶~
但是沒有仲介經驗~也一直被人看笑話
消遣~但是我還是一直堅持者
希望有天能出頭
因為去找客戶應對
需要所謂的"話術"
因為法拍屋與一般房子不一樣
大部分時候不可以看到室內狀況(如有其他關係例外)
所以有一定風險,所以有法拍代標業存在
但是
真的找代標公司~有用嘛?
很多的業務
為了簽約~不昔任何手段
法拍分一拍~二拍~三拍~應買~特拍
一般來說~一拍約為市價行情(當然也有例外~也有一拍超便宜的)
有些案子~二拍會拍定的價格
貼紅紙會貼出~3拍~特拍的價格去吸引客戶~用"不可思議"的價格
讓客戶上鉤打電話進來
再用三吋不爛之舌騙取客戶的信任簽約
一般來說
簽下約的時候~業務需要幫客戶做市場調查~評估標價~標到後做點交
很多的業務~其實~專業真的很差~很差~甚至比客戶還不懂
但是很會講話
有些房子要開標之前連哪一間都弄不清楚~
有的業務同一間要標的房子~一口氣簽了數10個合約回來
回到公司一個一個開始所謂的"拱價"
有一句至理名言"手中有行情~心中無行情"
"拱到最高點~摽下去就對了"
到法院開標~會有所謂的""專家""來跟你拱價
拱到最後~自己都覺得心裡很掙扎
有的假如說~一個熱門的案件市價一坪約10萬元
可以拱到一坪12~14萬元
如果是三房兩廳的房子(假設約30坪)~就足足比市價多了60萬~240萬元
(如果做過這一行的人都知道~這幾個月都在上演這種戲碼)
得標人心中在滴血,得標業務沾沾自喜~想說賺錢了,
說道:客戶願意加就好了~反正又不是我們自己的錢~標中我們才會賺錢
我是個虔誠人慈濟人心中想~難道~這樣不會有報應嘛
當然標的太過份~
代標公司都會有所謂的"護標"~~"作櫻花"
防止客戶標太高會有情緒反應
等所謂的專家拱價完~就打電話給一個假投標者
假投標者都是代標公司的員工
在客戶投標的價格~低個一點點~進場投標
等客戶如果要去閱卷甚麼的~就會看到
代標公司的護標~差客戶沒多少錢
假的投標者會做一些狀況~安輔客戶:我還差你幾萬塊~真可惜阿~我沒標到
但是認真查證~都是代標公司的人
等點交時
代標公司會巧立很多名目來跟客戶收費,其中最大一筆的就是"搬遷費"
法拍屋請對方原屋主搬家的時候
民間都會有所謂的搬遷費
當然有時候原屋主會獅子大開口要很多錢
但是更多更多的時後~是原屋主沒有要收取搬遷費
但是~卻向客戶收取數萬元的搬遷費~
最後跑去哪裡了呢?當然是.........
心中真的很掙扎~哪些收取不義之財的同事~痛心
我跟家人提出我要離職~家人都鼓勵我離開
很感謝有家人陪伴
等我離開之後
回想起來~只有騙~騙~騙~三個字
也有同事在開會說~本公司是全台灣最大詐騙集團
找代標公司真的有保證嘛?
請睜大眼睛~好好保護自己賺來的錢
最後~我慶幸的離開了這一
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=1621858&p=1 文章引用
http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1510041909364 法拍屋糾紛
留言列表